Impostos na compra e venda de imóvel: o que incide em cada ponta e as isenções que passam despercebidas

Na compra: o ITBI, quem paga e sobre qual valor

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal e sua alíquota é fixada por lei de cada município, com valores que costumam ficar de 2% a 3% da operação. Em uma compra de R$ 800 mil, isso significa algo de R$ 16 mil a R$ 24 mil, além das despesas de escritura e de registro. É uma quantia que muda a estrutura da entrada e que raramente entra na simulação feita com o banco.

Sobre quem paga, há uma diferença entre a praxe e a lei. Cabe à lei de cada município definir qual das partes da operação é o contribuinte, e a esmagadora maioria delas elege o adquirente. Daí a praxe de o comprador arcar com o imposto. As partes podem combinar no contrato que o custo será do vendedor ou dividido, e essa cláusula é válida entre elas, mas não altera nada perante o município: ele continua cobrando de quem a lei local indica, e a parte prejudicada resolve o assunto no plano contratual.

A base de cálculo é o ponto que mais gera cobrança acima do devido. Muitos municípios mantêm uma tabela interna, chamada de valor venal de referência, e emitem a guia por ela quando o preço declarado na escritura é menor. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou a questão no Tema 1113, julgado no REsp 1.937.821/SP, e fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU, que não pode ser usada nem mesmo como piso, e que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, presunção que só pode ser afastada pelo fisco mediante regular processo administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional. O município, portanto, não pode arbitrar previamente a base com apoio em valor de referência que ele mesmo estabeleceu de forma unilateral.

Na prática, isso significa que a guia emitida acima do preço da escritura pode ser questionada, e que o primeiro caminho costuma ser o pedido administrativo de revisão, instruído com o contrato, com a comprovação do pagamento e com elementos que expliquem o preço (estado de conservação, ocupação, necessidade de reforma, condição de venda). Também é comum pagar a guia para não travar o registro e discutir a diferença depois, por pedido de restituição, respeitado o prazo de cinco anos do artigo 168 do Código Tributário Nacional. As duas rotas existem e a escolha depende da urgência do registro e do valor em jogo.

O imposto nasce no registro, não na assinatura do contrato

A propriedade imobiliária entre vivos só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Compromisso de compra e venda, ainda que quitado e registrado, gera direito à aquisição, não a propriedade. Por essa razão prevalece nos tribunais o entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transmissão, e não na lavratura da escritura nem na assinatura do compromisso.

A rotina cartorária funciona ao contrário: o registro só é feito com a guia paga, de modo que o recolhimento acontece antes do fato gerador se aperfeiçoar. Isso tem uma consequência prática pouco lembrada. Se o negócio não se concretiza, por distrato, por rescisão ou por negativa do financiamento depois do recolhimento, o imposto pago sem que tenha havido transmissão é indevido e cabe pedido de restituição ao município, com a documentação que comprove que o registro nunca ocorreu. É um dinheiro que costuma ficar para trás simplesmente porque ninguém volta ao assunto.

O mesmo raciocínio importa em cessão de direitos sobre imóvel na planta, em que a lei municipal pode prever incidência em mais de uma etapa da cadeia, e nas operações de integralização de imóvel no capital social de pessoa jurídica, alcançadas por imunidade condicionada prevista na Constituição, com discussão conhecida sobre o limite do valor integralizado e sobre a atividade preponderante da sociedade. Quem estuda esse desenho dentro de um planejamento patrimonial tem mais margem do que quem descobre a questão com a guia já emitida.

Na venda: o ganho de capital do vendedor pessoa física

O vendedor pessoa física apura ganho de capital sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição. As alíquotas são progressivas por faixa de ganho: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% sobre a parcela de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% sobre a parcela de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% sobre o que exceder R$ 30 milhões. A progressividade é por faixa, e não uma alíquota única aplicada a todo o ganho, detalhe que muda bastante o cálculo em operações maiores.

O prazo é curto e é o erro mais comum. O imposto é recolhido por DARF, no código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. Vendeu e recebeu em março, o vencimento é o último dia útil de abril. Em venda parcelada, a apuração é proporcional: tributa-se a cada parcela recebida, no mês em que ela entra. Perdido o prazo, incidem multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, e juros pela taxa Selic acumulada.

A apuração é feita no programa Ganhos de Capital da Receita Federal, o GCAP do ano da alienação, e não diretamente na declaração anual. O programa calcula os fatores de redução, aplica as isenções informadas e gera um arquivo que depois é importado para a declaração de ajuste do ano seguinte. Guardar esse arquivo é importante: ele reconstitui a memória de cálculo, e sem ele a apuração precisa ser refeita anos depois, sem os dados originais.

Vale registrar que o cartório não retém esse imposto e que a escritura não comprova o recolhimento. A responsabilidade é inteiramente do vendedor. Ainda assim, a operação chega à Receita Federal de forma automática, pela Declaração sobre Operações Imobiliárias enviada pelos cartórios, o que torna o cruzamento inevitável. Silêncio, aqui, não é estratégia: é malha fiscal alguns meses depois.

As isenções e reduções que costumam passar despercebidas

Boa parte dos vendedores paga imposto sem verificar se a operação estava alcançada por alguma previsão legal de isenção ou de redução. Não são teses: são dispositivos expressos, aplicados no próprio GCAP, que dependem de condições verificáveis no momento da venda (quantos imóveis a pessoa tem, quando adquiriu, o que fez nos últimos cinco anos e o que pretende fazer com o dinheiro).

A combinação entre elas exige atenção. Os fatores de redução por tempo de propriedade são aplicados antes, e só depois entram as isenções sobre o ganho remanescente. E a isenção por reinvestimento consome o direito pelos cinco anos seguintes, de modo que usá-la em uma venda pequena pode custar caro na venda seguinte. Uma observação necessária: todos os valores abaixo estão fixados em lei e podem ser alterados por norma posterior, o que torna prudente conferir a redação vigente na data da operação.

As previsões legais mais usadas

• Único imóvel de até R$ 440 mil: o artigo 23 da Lei 9.250/1995 isenta o ganho na alienação do único imóvel do titular, por valor de até R$ 440 mil, desde que ele não tenha realizado outra alienação de imóvel nos cinco anos anteriores. O limite foi fixado em 1995 e nunca foi corrigido, o que reduziu muito o alcance da regra.
• Reinvestimento em outro residencial: o artigo 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho quando a pessoa física residente aplica o produto da venda de imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial no País, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. O direito pode ser exercido uma vez a cada cinco anos e a aplicação parcial gera isenção proporcional. Vale registrar que a Instrução Normativa RFB 2.070/2022 revogou a restrição que constava da Instrução Normativa SRF 599/2005 e que impedia o uso do produto da venda para quitar financiamento de imóvel residencial já possuído.
• Imóveis adquiridos até 1988: a Lei 7.713/1988 prevê percentual de redução do ganho conforme o ano de aquisição, começando em 5% e crescendo ano a ano até 100% para imóveis adquiridos até 1969, hipótese em que o ganho tributável é zerado.
• Imóveis adquiridos de 1996 em diante: o artigo 40 da Lei 11.196/2005 criou os fatores de redução FR1 e FR2, calculados mês a mês desde a aquisição. Quanto mais tempo de propriedade, maior a redução, e o cálculo é feito automaticamente pelo GCAP a partir das datas informadas.
• Bens de pequeno valor: pelo artigo 22 da Lei 9.250/1995, é isento o ganho na alienação de bens e direitos de pequeno valor, até R$ 35 mil no mês, regra que às vezes alcança fração ideal, vaga de garagem autônoma ou terreno de baixo valor.

O custo de aquisição, as benfeitorias e o caso da permuta

Como o imposto incide sobre a diferença entre venda e custo, cada real corretamente somado ao custo de aquisição reduz ao menos quinze centavos de imposto. Integram o custo o valor pelo qual o imóvel foi adquirido e declarado, o ITBI pago na compra e as despesas de escritura e de registro. Do valor de alienação pode ser deduzida a corretagem, quando suportada pelo próprio vendedor. São ajustes simples que costumam ser esquecidos porque ninguém guardou o comprovante.

As benfeitorias seguem a mesma lógica e exigem mais rigor. Construção, ampliação e reforma podem compor o custo desde que comprovadas por documentação hábil e idônea e informadas na ficha de bens da declaração ao longo dos anos, conforme a regulamentação da Receita Federal sobre apuração de ganho de capital. Na prática, isso significa nota fiscal em nome do proprietário, de preferência com o endereço do imóvel, e não recibo avulso de prestador sem registro. Quem reformou e não declarou pode retificar as declarações dentro do prazo de cinco anos, mas uma obra feita há quinze anos, sem nota, dificilmente entra no cálculo.

O hábito que resolve isso é banal e funciona: uma pasta por imóvel, com escritura, matrícula, guia de ITBI, contrato, notas de material e de serviço, e o valor de custo atualizado na declaração a cada obra relevante. No momento da venda, esse conjunto vale mais do que qualquer argumento jurídico, porque é ele que sustenta a base declarada em uma eventual fiscalização.

A permuta tem tratamento próprio. Pela regulamentação aplicável, na permuta de unidades imobiliárias sem torna não há ganho de capital a apurar, e o imóvel recebido assume o custo do imóvel entregue. Havendo torna em dinheiro, o ganho é apurado sobre a torna e tributado por quem a recebe, no mês do recebimento. O ponto sensível é o contrato: se o instrumento descreve uma compra e venda com pagamento em unidades, e não uma permuta, o tratamento tributário acompanha o que foi efetivamente pactuado. É uma das situações em que a redação do contrato imobiliário tem efeito tributário direto.

Antes de assinar: matrícula, certidões e a situação fiscal do vendedor

Nem todo risco de uma compra é tributário no sentido de pagar imposto a mais. O risco maior é perder o imóvel depois de pago. A certidão de matrícula atualizada, expedida poucos dias antes da assinatura, é o documento central: ela descreve o bem, a cadeia de proprietários e os ônus registrados (hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade, ações reipersecutórias). Matrícula antiga guardada na pasta do corretor não cumpre essa função.

A matrícula limpa, porém, não basta. A venda feita por quem tem débito tributário inscrito em dívida ativa pode ser questionada como fraude, ainda que nada disso apareça anotado na matrícula do imóvel. O registro do bem mostra o que foi levado a registro; ele não mostra a situação fiscal de quem está vendendo. Por isso a análise precisa alcançar as duas coisas ao mesmo tempo.

A consequência prática é que as certidões pessoais do vendedor importam tanto quanto as do imóvel. Certidão positiva não inviabiliza necessariamente o negócio, mas muda a forma de estruturá-lo: retenção de parte do preço, quitação direta do débito no fechamento, caução, escrow ou prazo para regularização antes da escritura. O que não funciona é assinar primeiro e conferir depois. Diante de um vendedor com passivo relevante, conversar sobre a estrutura antes do sinal costuma ser mais barato do que discutir a validade da venda anos depois.

O que pedir antes da assinatura

• Certidão de matrícula atualizada, com ônus reais e ações reipersecutórias, expedida há poucos dias.
• Certidões dos vendedores e dos respectivos cônjuges: distribuidores cíveis, execuções fiscais estaduais e municipais, justiça federal, falência e recuperação judicial, criminal e Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
• Certidão de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União, emitida pela Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
• Situação fiscal do próprio imóvel: IPTU e taxas do exercício e dos anos anteriores, além de declaração da administradora ou do síndico sobre débitos de condomínio.
• Documentação pessoal e de titularidade: comprovação de estado civil e regime de bens, procurações com poderes específicos e, em imóvel oriundo de herança, formal de partilha ou escritura de inventário devidamente registrada.
• Em imóvel rural, CCIR atualizado, comprovantes de ITR dos últimos cinco anos e verificação de reserva legal e de área de preservação averbadas.