Para você
Contratos e Direito Imobiliário
Quase todo negócio imobiliário relevante tem uma conta tributária embutida que ninguém faz antes de assinar: ITBI, ganho de capital, imposto sobre aluguel, tributação da permuta. Quando essa conta aparece depois da escritura, ela custa o dobro. É essa conta, e o contrato em torno dela, que o escritório examina antes da assinatura.
O que costuma trazer alguém até aqui
O contato costuma surgir em momentos assim:
Você vai comprar ou vender um imóvel e quer que alguém leia o contrato antes da assinatura, não depois do problema.
A negociação envolve permuta, dação em pagamento, imóvel na planta ou pagamento parcelado, e o desenho do contrato define quem assume qual risco.
Existe um contrato de locação com problema: inadimplência, garantia insuficiente, reforma não combinada, pedido de retomada ou revisão de valor.
O imóvel tem pendência registral, área construída não averbada, inventário não concluído, usucapião possível ou divergência de matrícula.
Um contrato foi descumprido (imobiliário ou não) e é preciso decidir entre exigir o cumprimento, rescindir ou negociar a saída.
O que o acompanhamento inclui
Análise e redação de contratos
Compra e venda, promessa, permuta, locação residencial e comercial, comodato, distrato, confissão de dívida e instrumentos particulares em geral, redigidos para o cenário de conflito e não apenas para o de acordo.
Due diligence do imóvel e das partes
Exame de matrícula, ônus, penhoras, certidões pessoais dos vendedores, situação fiscal e condominial, e avaliação de risco de evicção ou de fraude à execução.
Apuração tributária da operação
Cálculo e discussão de ITBI, ganho de capital e tributação de aluguel, verificação de isenções aplicáveis e orientação sobre a forma de declarar a operação.
Solução de conflitos e regularização
Notificação, negociação, ações de cobrança, rescisão, despejo e adjudicação compulsória, além de regularização registral, averbações e retificações de área.
Os três pilares desta atuação
Prevenção
Contrato e diligência antes da assinatura
A prevenção de maior peso é examinar o contrato, o imóvel e as partes antes de assinar: certidões, dívidas ocultas, cláusulas de multa e a conta tributária da operação, do ITBI ao ganho de capital. Depois da assinatura, o custo de corrigir é sempre maior.
Problema ou autuação
Quando o negócio dá errado ou a conta chega
O problema aparece como inadimplemento, multa desproporcional, imóvel com documentação irregular, distrato mal resolvido ou tributo lançado sobre a operação em valor maior do que o devido. Cada um pede resposta distinta, e o contrato assinado define boa parte do espaço de manobra.
Experiência e resolução
Civil, imobiliário e tributário na mesma análise
A condução junta o que normalmente anda separado: a análise contratual, a regularização do imóvel e a apuração tributária da operação, incluindo a tributação de compra, venda, permuta e locação. É a diferença entre resolver o conflito e resolver o conflito criando um problema fiscal novo.
Frentes de atuação
- Elaboração de contratos empresariais
Instrumentos personalizados para a realidade da operação.
Revisão e análise de contratos
Identificação de riscos, obrigações, lacunas e cláusulas desequilibradas.
Negociação contratual
Condução jurídica de condições comerciais e alocação de responsabilidades.
Contratos de prestação de serviços
Escopo, remuneração, prazo, responsabilidade, propriedade intelectual e encerramento.
Contratos de fornecimento e distribuição
Qualidade, entrega, preço, exclusividade, território e penalidades.
Contratos de parceria e cooperação
Obrigações, resultados, confidencialidade e governança da relação.
Contratos de representação comercial
Território, comissão, carteira, exclusividade e rescisão.
Contratos de franquia e expansão
Análise da relação, documentos e responsabilidades.
Contratos de locação comercial
Negociação, garantias, revisão, renovação e encerramento.
Contratos de tecnologia e serviços digitais
Licenciamento, SaaS, desenvolvimento, suporte, dados e propriedade intelectual.
Termos de uso, políticas e instrumentos digitais
Regras de contratação e relacionamento em ambientes online.
NDA e confidencialidade
Proteção de informações estratégicas e comerciais.
Cláusulas de não concorrência e não aliciamento
Proteção proporcional de carteira, equipe e know-how.
Garantias contratuais
Fiança, aval, caução, alienação fiduciária e outras estruturas.
- Contratos com clínicas e profissionais da saúde
Prestação de serviços, parcerias, uso de estrutura, equipe e fornecedores.
Contratos com pacientes
Termos, consentimentos e regras financeiras, em integração com o Direito da Saúde.
Contratos de trabalho e instrumentos correlatos
Apoio contratual integrado à área trabalhista.
Rescisão e distrato
Encerramento seguro da relação e redução de passivos.
Inadimplemento contratual
Notificações, negociação, cobrança e medidas judiciais.
Gestão de carteira contratual
Padronização, matriz de riscos, vencimentos, renovações e governança.
Due diligence contratual
Levantamento de obrigações, riscos, contingências e cláusulas críticas.
Perguntas que aparecem com frequência
O contrato da imobiliária já não basta?
O contrato padrão atende ao caso padrão, e ele é escrito por quem representa o negócio, não necessariamente por quem representa você. Na maior parte das vezes a leitura prévia leva pouco tempo e ajusta dois ou três pontos que fazem toda a diferença se algo der errado.
Posso declarar um valor menor na escritura para pagar menos imposto?
Não é o caminho recomendado, e a explicação está nos números: além do risco de autuação, o valor declarado forma o custo de aquisição e volta como ganho de capital maior na venda seguinte. É uma economia hoje que costuma virar despesa maior depois.
O inquilino não paga. Qual o caminho mais rápido?
Depende da garantia contratada e do estágio do atraso. Em alguns casos a notificação com prazo resolve; em outros a ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar é o caminho. A qualidade do contrato assinado lá atrás é o que mais influencia essa resposta.
Comprei um imóvel com problema de documentação. Tem solução?
Frequentemente sim, e o caminho varia: adjudicação compulsória, usucapião, retificação de registro, conclusão do inventário do antigo proprietário. O que decide é a matrícula e a cadeia de transmissões, então é o primeiro documento solicitado.
Como funciona a tributação na venda de um imóvel?
A venda pode gerar ganho de capital, calculado pela diferença entre o custo de aquisição e o valor de alienação, com hipóteses de isenção e de redução que dependem do caso. Data, valor, benfeitorias, forma de pagamento e o histórico declarado precisam ser avaliados antes da operação, e não depois.
Posso cancelar um contrato antes do prazo?
Depende das cláusulas de rescisão, do motivo, dos avisos exigidos, das multas e do comportamento da outra parte. Antes de interromper a relação, é importante medir os riscos, documentar as falhas e definir a forma de comunicação, para não transformar uma saída legítima em inadimplemento seu.
Contrato assinado digitalmente tem validade?
Em regra, contratos eletrônicos são válidos quando há identificação das partes, integridade do documento, manifestação de vontade e possibilidade de prova. O nível de assinatura e os controles adotados devem ser proporcionais ao risco e ao valor da operação, o que se avalia contrato a contrato.
As respostas acima são gerais por natureza. A sua situação exige análise documental e jurídica individual. Nenhuma orientação jurídica é prestada sem a análise do caso concreto e dos respectivos documentos.
Levar o seu caso para uma consultaServiços relacionados
Se precisar de ajuda, conte conosco
A consulta inicial é remunerada e possui caráter técnico.
Nesse encontro, são analisados os documentos e as particularidades da situação apresentada, com a identificação dos caminhos juridicamente possíveis, seus riscos e desdobramentos. Dependendo da natureza e da complexidade da questão, a própria consulta pode fornecer os esclarecimentos e direcionamentos necessários.
Abre o WhatsApp com a mensagem pronta. Você decide se envia.
Este site não coleta, não armazena e não envia dados. Os campos acima montam a mensagem dentro do seu próprio navegador e abrem a conversa no WhatsApp. Nenhuma orientação jurídica é dada sem a análise do caso concreto.